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房地产地位论支柱作用何以凸现

发布时间:2021-01-21 15:57:54 阅读: 来源:消防车厂家

房地产地位论 支柱作用何以凸现?

在工业化国家的发展过程中,房地产和制造业始终是推动经济增长的两个车轮。但是在新世纪之初我国房地产业对经济增长的推动力,远远超出了在任何国家的发展史上所起的作用,这是怎么形成的呢?  从理论而言,房地产价格主要有四部分组成,包括土地价格、建筑成本、开发利润和相关国家税费。建筑成本主要来自建筑材料和劳工费用。在短期内,这部分成本在住房建成之后即会确定;在长期内,它会随着经济发展和价格结构变化,对房地产价格不会产生决定性的影响。相关国家税费的主导权掌握在政府手里,属于主观成本。因而,房地产开发的土地成本和开发商利润成为房地产价格和政策调控的主要因素。在我国土地国有和房地产市场发展不完全的情况下,这两部分紧密结合在一起,土地成本决定了房地产价格的长期趋势。那么土地市场表现能不能作为房地产支柱作用凸现的原因之一呢?  我国土地制度实质:  有期限的“所有权”  先让我们梳理一下房地产在经济增长中的表现及其原因,可能更有裨益。我们知道,我国全面的住房体制改革始于1998年,1998年之前基本是福利分房制度。之后,开启了住房市场化时代。住房人经过几年的观望和等待,终于在新世纪之初开始缓慢进入住房市场,其间1998年~2001年住房价格基本平稳运行,这一段时间基本可以视为政策观望时期。从2002年伊始上海、深圳等城市的房价蠢蠢欲动,到2003年全国房地产投资开始猛增,这段房价抬头时期至土地储备制度全面形成为止,其后我国房地产市场就进入了土地价格回归时期。房地产价格上涨态势也由此确立,历经调控房价涨势依然倔强,从而形成了对经济增长前所未有的支柱作用。  在实践上,我国土地制度是土地国有和土地“限期使用”的运作模式。我国土地国有制合理的市场形式是使用权市场,它不同于欧美国家的土地私有制和所有权市场形式。在土地所有权市场上,土地成本和土地价格完全由市场决定的,所有权享有土地的增值收益而非使用权;使用权市场会以租金的形式存在,每年缴纳合理的使用对价,而不享受土地的增值收益,土地增值收益归土地所有者所有。2002年8月国土资源部《关于严格实行经营性土地使用权招标、拍卖、挂牌出让的通知》中规定经营性土地都必须挂牌拍卖。在此基础上,我国现行的土地运作模式是在2004年最终形成,其基本特点是土地储备中心代表国家统一征用、统一开发、统一管理和采用“招、拍、挂”的市场化运作方式供应土地。这种运作模式具有规范市场、增强宏观调控能力和为城市总体规划实施奠定基础等优点。但在这种运作模式下,土地所有制形式与土地使用形式的内部矛盾清晰地凸现出来。土地在市场化形式出让后,国家不再享有任何的土地增值收益,而完全归土地使用者所有,这就导致我国土地市场成为带有期限的“所有权市场”,与我国土地所有制形式脱节,土地使用者享受了“规定期限”内的土地资源的增值受益。因而,房地产具有了资产市场的基本特性。  房价上涨内因:  资产定价原理  房地产作为重要的资产市场,其价格符合资产定价原理。资产价格来自未来收益的资本化,这是资产的基本定价原则(ADD公式)。资产价格表示为未来现金流的折现,房产价格是住房租金的资本化,房地产租金由建筑租金和土地租金组成。建筑租金是因使用或占用建筑成果所支付的对价,建筑成果的价格指房屋建成成本中除土地成本外所有其他成本,包含开发商利润和国家税费;土地租金包含基本地租和级差地租,为了辩清与经济增长的关系,这里分别用生产租金和位置租金表述。  生产租金由农业租金转化而来,指随着国民财富增值单位土地租金随之增加的部分,由于土地有限性,单位土地上分摊的国民财富会越来越多,土地的生产价值会随着经济发展而不断提高,长期看土地价值有不断增值的特性,因而土地生产价值通常按单位土地的GDP变化来衡量;位置租金是由位置的优越性带来的其他费用的节省而付出的价格,它会随着城市的发展而逐步提高。整体而言,土地租金具有不断提高的特性,租金通过资本化形成土地价值,在此基础上,经过市场竞价机制产生房地产的价格。由此可见,随着经济的发展,房地产价格具有不断提高的特性。在这种特性的作用下,房地产容易成为资金逐利的场所,同时制造业的发展势必要求房地产市场提供更多的生产资源和居住之所,房地产和制造业在促进经济增长方面的作用能够得以并驾齐驱。  从划拨到招拍挂:  地价向市场回归  2004年8月至2007年10月这段时间,是土地价格向市场回归时期,土地价值被发现,被压抑的土地价格具有强烈的回归要求。当此之时,由于我国经济发展程度、人们收入水平、城市成长与发达国家存在相当大的差距,这就决定我国的生产租金、位置租金绝对值相比发达国家依然偏低,从而导致我国房地产绝对价格偏低。2004年末,纽约曼哈顿产权公寓平均价格每平方米在1.1万美元以上,折合人民币9万元多元,顶级的达到30万~40万元人民币/平方米。而当时我国北京、上海的高级公寓住宅均价不超过2万元/平方米,北京城区普通住宅销售均价不到8000元人民币/平方米。和人口密度较高的东京、香港等亚洲发达地区相比,内地房地产价格更是偏低。土地价格回归市场具有内在的根本要求,其实现契机正是土地储备制度的确立。  土地储备制度不仅将增值因素体现在了土地所有者手中,并且促使土地划拨制度逐渐走向了终结,经营性用地几乎完全通过招拍挂取得,土地市场开始快速形成,土地价值终于被发现了。而这一发现最终导致土地价格的飞涨。在这之前,为了招商引资和发展经济,我国许多土地资源以较低的价格或无偿地划拨给了外资、合资等企业,土地价格被严重低估和压抑着。经营性用地以“招拍挂”的方式出让规定出台以后,各种投资资金、产业资金由于发现土地的价值开始不断涌入土地市场,不少土地被不断囤积和转手获利,土地价格开始迅猛上涨,并逐渐回归“正常”。在短期内,资金大量涌入放大了土地对经济推动作用,房地产的支柱作用得以“超常”发挥。  可以知道,我国房地产价格迅速上涨时期正好赶上了土地价格的市场化回归。毋庸置疑,土地价格的快速市场化成为令房地产支柱作用凸现的重要力量,还有没有其他力量在起作用呢?  同时,我们也应当看到,随着经济的发展,我国房地产在国民经济中的位置和功能越来越尴尬,从而形成了当前房地产的经济地位与功能的矛盾——在经济增长速度下滑时,需要房地产这驾马车贡献力量;而在经济增长略有恢复,房地产就又会被勒紧缰绳,遏制其疯狂的发展——甚至到了当前这一时段,决策者也不知道是放松其缰绳,让其贡献力量;还是继续勒紧缰绳,遏制其疯狂。如何认识房地产与经济的关系呢?请看下节——《内在矛盾的变迁》。(作者系房地产行业研究者)

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